Keine Frage, die zwölf Jahre Immobilienaufschwung sind im Jahr 2022 zu Ende gegangen. Was sich bereits im vergangenen Jahr abzeichnete, damals noch als Seitwärtsbewegung in Folge der Pandemie, brach sich seit dem russischen Angriff auf die Ukraine im Februar Bahn.

Prof. Dr. Thomas Beyerle

Head of Group Research Catella

Beide Aspekte verdeutlichen, dass es – entgegen dem klassischen Immobilienzyklus – keine inhouse Übertreibungen, wie z. B. Überbauung oder hohe Leverage Raten, waren. Nein, das, was Analysten gerne als externe Schocks bezeichnen, sorgen dafür, dass aktuell eine Stagnation herrscht, und die Branche ausharrt im Warteraum des Marktes. Ehrlicherweise sei aber genannt, dass es gerade die extrem niedrigen Zinsen bzw. das sog. Null-Zins Umfeld seit 2016 waren, die den klassischen Marktzyklus deutlich verlängert haben. Damit floss Kapital, zu viel Kapital möge man rückblickend anführen, in die Immobilienmärkte. Man mag dieses Argument als weniger plausibel bezeichnen, aber es gab erstmals seit vielen Jahren keine – seriösen – Alternativanlagen.

Deshalb der Fokus auf die Immobilien. Die Brandmauer, nach welcher in diesen Fällen gerne gerufen wird, fand tatsächlich statt, wenngleich durch den Markt selbst. Die Preise stiegen – geradezu lehrbuchhaft – in nie dagewesene Dimensionen. „Wenn sie kein Brot haben, sollen sie eben Kuchen essen“ – dieses allzu bekannte, aber historisch nicht verbriefte Zitat von Marie Antoinette, mag diesen Vergleich etwas anschaulicher machen. Klar ist aber auch, dass der Marktmechanismus weiterhin von einer hohen realen Nachfrage bei einem limitierten Angebot determiniert wurde. Am deutlichsten zu sehen bei urbanem Wohnen und bei Logistikimmobilien.

Der strukturelle Investmentvorteil ist zunehmend unter Druck geraten.

Mit dem Blick auf 2023 heißt das, sich auf eine vorerst abwartende Haltung seitens der Immobilienakteure einzustellen. Zumal die entscheidende Variable, welche zur Verlängerung des Immobilienbooms geführt hat, das Zinsumfeld, sich verändert hat. Mit anderen Worten: der strukturelle Investmentvorteil ist seitdem zunehmend unter Druck geraten. Alternativanlagen, wie Festverzinsliche Wertpapiere geraten im Zuge der Asset Allokation deshalb wieder verstärkt in den Fokus. Am deutlichsten zu spüren, wird das bei Immobilien Projektentwicklern („Erwartung an die Kaufpreise in 2023ff“) und in der Folge den sog. Häuslebauern („Anstieg der Bauzinsen“). Gleichwohl ändert sich dabei vorerst nichts an der Angebotssituation – diese bleibt weiterhin gering und wird im Jahr 2023 noch geringer werden. Das politische Ziel von knapp 400.000 neuen Wohneinheiten wird weiterhin unerreicht sein. Mit einem weiteren Anstieg der Wohnungsmieten in urbanen Räumen, bei einem Rückgang der Neubauaktivitäten sollte deshalb gerechnet werden. Aus Investorensicht wird der Blick auf die klassische Vermietung wieder deutlich interessanter, trotz Zunahme der sog. Mietendeckel.

Auf der gewerblichen Seite, hierfür seitens die Asset Klassen Büro, Handel und Logistik, sind die Vorzeichen geprägt durch das Warten auf die neue Wert- bzw. Preisfestsetzung. Mit dem Anstieg der Zinsen und der zu erwartenden Werteffekte durch ESG-Herausforderungen – Stichwort hier Decarbonisierung – lässt sich die aktuell abwartende Haltung noch erklären. Der Blick auf 2023 lässt nur eine rationale Erklärung zu: die Preise werden sich nach unten verändern (müssen), der Wettbewerb um Anlagegelder nimmt deutlich zu. Eine Differenzierung erscheint hier gleichwohl notwendig, zumal die gewerblichen Asset Klassen unterschiedlichen Marktmechanismen unterliegen. In der Summe bleibt die Nachfrage nach Büroflächen, Logistikflächen weiterhin hoch, im Bereich Handel wird dies nicht der Fall sein. Pandemiebedingt, vor allem auch strukturell („Onlinehandel“) sucht diese Asset Klasse nach Jahrzehnten des permanenten Wachstums an Verkaufsflächen ihre zukünftige Rolle. Mag sein, dass sich durch innovative Bespielung von Shopping-Centern und Innenstadtflächen wieder Licht am Ende des Tunnels zeigt, die Mieten und Verkaufspreise werden aber nicht mehr die der Vergangenheit sein. Auch bei den Fachmarktzentren wird es eine Phase der Konsolidierung geben, nachdem diese in den letzten 3 Jahren eine deutliche Überperformance gezeigt haben.

Das Bürosegment ist weiterhin durch eine ordentliche Flächennachfrage geprägt, mit Fokus auf Innenstadtlagen, Neubau und ÖPNV-Erfordernisse. Der oftmals als Gegenargument angeführte „Remote Working“ bzw. „Homeoffice“ Effekt macht gerade diese Lagen und Objekte deutlich attraktiver für Investoren im Jahr 2023. Negative Beispiele wären dagegen Objekte in Gewerbeparks in solitärer Lage und einem Objektalter 20 Jahre plus – zumindest beim unmittelbaren Vergleich der historischen Mieten und der zu erwartenden. Auch hier werden sich notwendige energetische Maßnahmen vorerst nicht in höheren Mieteinahmen widerspiegeln. Die Asset Klassen Logistik und Hotelinvestments werden im kommenden Jahr deutlich mehr an Attraktivität gewinnen als die Jahre zuvor. Beide – im Vergleich zu Büround Wohninvestments weiterhin von geringen Marktvolumina geprägt – stehen dann auch im Jahr 2023 für Wachstum. Bei Logistik ist das unmittelbar nachvollziehbar, bei Hotels sollte der Fokus aber auf das sog. Budget Segment gelegt werden.